这一一线城市，房市首先提升！

在这里一轮轮房地产调控浪潮中，一线城市一线城市，在限购限贷层面一直掌控得严格。

直至8月4日，北京出台了一个现行政策，撕掉了一个小贷款口子，开辟了此次调节的例子。

01

官方宣布接力贷、降首付

8月4日北京市住建委微信公众号引发热议称，将昌平平西府、北京顺义福环、北京顺义薛成年人庄等三宗地做为全龄化友善住宅项目示范点。

中心城区60岁或以上老年人家中前去三个试点项目买房并迁户口的，普通住宅实行首付占比35%、非普通住房实行首付占比40%；

选购试点项目140平米下列住房的，按首套首付占比35%、二套房首付占比60%实行。

除此之外，现行政策容许老年人儿女可以作为共同借款人办理贷款，开展“接力贷”。

**值得关注的，是接力贷。

2006年，接力贷曾盛行好几家大型银行，“让两代人协力购房”成为其宣传口号。

之后2010年国内各地限购政策袭来，接力贷被质疑钻政策的空档，渐渐地消声匿迹了。

在今年的4月，广州市一些股份制商业银行发生“接力贷”商品，被质疑涉嫌违规，后来被喊停。

本次，北京以建设“全龄化友善住房”的名义，官方宣布开启接力贷，或是具备提升意义的。

在北上广深四个城市也没有展示房市招式的情形下，北京重新启动接力贷，可以算是一个幅度偏中等的政策调整。

从贷款年龄和限期看来，一般70岁以上不可以借款、贷款期限大部分10年之后。

接力贷就是以爸爸妈妈配额来购房，但参考儿女年纪来发放贷款，直接贷款30年。

接力贷带来的好处不言而喻，父母和子女一个出购房，一个出贷款期限，减少了买房难度系数。

次之，本次现行政策，减少了非普宅的首付。

一般来讲，普通住房的舒适度比非普通住房低，并非普宅的首付更高一些。

北京普宅的首付比例为：首套房首付35%，二套首付60%，而非普的首付占比乃为：首套房40%，二套80%。

北京的普通住房和非普宅区划规范如下所示：

1、居民小区建筑密度在1.0（含）之上；

2、单套总建筑面积在140平米（含）下列，并参照其实际成交价格明确；

3、具体成交价格正常情况下理应小于按本通知确定的所在地住宅均值买卖价格或套总价格的1.2倍。

普通住房必须同时符合这三点才能享受二套6成首付。

这次的优惠政策，只需满足第二条总建筑面积在140平方米以内，就认定为普宅，能够二套首付60%。

一套总面积140平下列、总价格500万的非普宅，新政策施行前，购入第二套房的老年人需要首付400万，而新政策出台后，首付只需300万余元。

那样，北京此次示范点接力贷、减少非普宅首付，就是为了推动楼市回暖，或是有哪些其他作用？

02

纾解非首都功能

从现行政策全文看，北京本次现行政策的对象，有一个重要限定词，便是中心城区。

如果单纯就是为了释放压力管控，立即要求60岁或以上老年人家中能够降首付，还可以做接力贷就行了。

再加上中心城区这一定语以后，对于我们来说，该现行政策的真正目地，应当另有所指。

回望北京的城市发展战略，主要基调是“纾解非首都功能”。

2015年逐渐，北京下狠心“减肥”，中心城区仅保存全国各地政冶、文化艺术、经济外交、科技创新中心功能的，非首都功能的加工制造业、货运物流批发价、教育行政等企业机构，所有迁出。

城市资源往核心层叠的发展的特征，让北京特别是中心城区日渐松垮。

2014年，总面积占有率8%的“城六区”即东城区、东城区、北京朝阳区、北京海淀区、丰台区和石景山，承载了北京60%的人口和70%的GDP。

用一个不恰当的形容，宛如在刀尖上跳芭蕾，无法施展拳脚。

依据原本定的时间表，进行此项盛业设定了2020年、2035年、2050年三个阶段。

**阶段，北京市级机关35个部门共1.2万人已搬进通州区办公室，一些产业链迁出河北省、天津市，推动青年人才外流。

2019年，天津市曾实行过非津籍买房无需要个人社保与缴税的优惠，承揽北京年轻人才前去。

现在正是北京疏解非首都功能从**阶段迈进第二、第三阶段的阶段，不可释放压力。

并且，这个年龄面临的困难和摩擦阻力更高。

例如中心城区的大量老龄化人口，不太可能和青年人一样跨城迁移，又住着并没有电梯的老旧小区改造，生活质量寂然开朗。

政府部门初期规划了顺义区、大兴区、北京亦庄、深圳和房山区新城区部分地区，做为承揽核心区外流人口的第二家园。

伴随着这种土地里的房屋渐渐地落地式完工，此次，北京城建局也取出比较优惠的买房政策，宣布吸引住核心区老龄化人口迁出。

7月数据来看，北京的新房交易量骤减，二手房主要表现逸佳。

依据小白户房产网研究所数据信息，7月北京新创建商品房交易量4317套，同比6月下降42.22%，较去年同期下降49.11%。

而6、7月北京二手房成交经营规模“二连涨”。7月北京二手房房屋网签备案同比6月套上涨了12%，交易量平均价75318元/㎡，环比涨幅0.34%。

综上所述，北京本次住房政策重点，关键在于为千年大计纾解中心城区人口助推，次之兼具稳楼市总体目标，获客一下北京的新房销售市场。

03

不可忽视老龄化消费力

依据人口调查数据信息，我国人口人口老龄化进一步日趋严重。

而人口老龄化相对较高的大城市，也将成为老龄产业市场前景比较大的地区，包含养老产业。

四大一线城市，上海的人口老龄化比较严重。

2019年上海市60岁以上的老年人已达到35.2%，2020年末数据信息飙升至36.1%，因而，上海的老龄化友善水平发展趋势相对应比较高。

2020年上海市链家成交资料显示，53-62岁年龄段的银发族们，变成换置客户群的第二大主力军。

上海市区年老购房者的购置产业选择项里，排名前十的版块，基本上没有在内环线之内。

因为我们不用像青年人一样考虑到工作中、完婚、教育等要求，因此更亲睐市区之外、环境好、配套设施全、人口没有那么密集的版块。

坐落于价值洼地、房型为大两室的矮层楼盘，上海市区老年人购房人群中卖得**是，而且大部分人立即全额付款选购。

再看一遍北京，北京市2021年社会经济和社会发展统计公报表明，60岁或以上人口441.6数万人，占有率20.2%。

北京在今年首提基本建设“全龄化友善住房”小区后，针对该示范点楼盘的老龄化购房人群给与买房贷款优惠政策，由此来看，这会成为房市交易量增长的新引擎。

除此之外，广州市七普60岁或以上人口为213数万人，占11.41%，深圳市60岁或以上人口为94万余，占5.36%。

深圳的政策规定，爸爸满60岁、妈妈满55岁已退休的，儿女有深圳市户口持续满8年，可以办随迁入户口。

依据深圳市715买房政策，落户口满3年，且在本市连续缴纳36月或以上个人社保才可以买房。

而随入迁户的爸爸妈妈仍按原户籍地社保结算，没法交纳深圳社保，这就意味着，在内地退休的老年人，就算把户口迁入深圳市，也永远不会具备在深圳选购住宅的资质。

那样看来，深圳市对老龄化人口的买房政策，比北京和上海严苛。

据计算，深圳到2029年，60岁或以上长住老年人人口占有率将高于10%，宣布踏入人口老龄化。

可以想见，将来大城市的买房政策，对老龄化人口会越来越友善。

如同全国各地对于多孩家中颁布政策优惠一样，将来谁家有老人，也会成为房地产新政策的照顾目标。

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